新安江物业管理有限公司简介
 
一 、管理方针
 
服务用户，防范风险，精益高效，和谐发展，成为具有全国知名度和客户一致口碑的一流服务型企业。
 
管理方针内涵：
服务用户
满足用户需求，与用户形成共同发展的合作伙伴关系；构建具有竞争优势的服务供应链；构建高效的服务相应管理体系；致力向社会提供超值的服务类产品。
防范风险
降低经营风险，提高资金风险防范能力；以保密性、可用性和完整性为原则，控制公司管理体系安全风险。
精益高效
以事实为依据，为客户提供准确、可靠的服务信息；不断完善服务管理体系；诚信，苛求，精准，精益运营，提高公司运行效率。
和谐发展
自觉承担应尽的社会责任和道德义务；尊重员工，激励员工实现自身价值，与公司共同发展。
 
二、 公司概况
 
    南京新安江物业管理有限公司成立于2006年11月，（为改制后的南京鸿兴达邮政物业公司），现下属有南京新安江清洗公司、南京博远装饰公司，南京月圆花卉租赁等分公司。从业10余年以来，已连续10年被南京市城管局，评为“南京市十佳物业服务企业”；2006至2011连续5年担任南京市容局“南京清洗行业协会会员理事单位”；2012年“南京清洗行业协会常务理事单位”； 2013年被评为南京交通客运会员单位；2015年被选中作为南京市环境卫生协会理事单位；2015年至今，担任南京南京市容管理局“南京清洗行业协会副会长单位”。
公司目前具备南京市市容清洗保洁行业一级资质。
经过多年的不断探索和发展，已建立了一系列完整的规章，完善了制度化、科学化的管理体系，为客户提供高标准、全方位专业化的物业管理服务，创立了具有自己特色的物业服务模式。服务对象包括了国家行政机关、商住大厦、汽车4S店、学校、公交汽车清洗、公交场站管理、农业生态园管理、风景区物业管理、隧道管理、国家电网变电站物业管理等多种业态业服务工作。经过多年的实践，培养了一批优秀的物业管理人才。
    在具体项目中，公司根据甲方需要量体裁衣，制定有自身特色的物业管理工作：以我们在本行工作多年的经验优势，设计了一套的详尽的物业保洁管理计划，并为客户的长远利益做出布署。公司员工上岗前均需要进行岗前素质培训，培训内容包括服务规范、工作流程、质量标准、安全标准、文明环保要求、考核办法、奖惩措施等。培训结束后将参加不同形式的考试，考试合格人员将统一工作服装、佩戴工号牌方能上岗。
“诚信待人、微笑服务、认真办事、高效响应”是我们服务理念，时刻以一流的标准严格要求自己，时刻用先进的服务理念对待业主，以高效的工作机制，高水平的服务手段，塑造新安江物业的优质品牌。
公司在发展的过程中引入先进管理理念和管理经验，开展管理对标活动，树立起公司发展不仅要关注经营绩效、顾客满意、员工激励， 还要履行公司的社会责任，包括诚信、文明、环保等各个方面，实现公司价值最大化的理念。     在质量方面，公司形成总经理办公室、质量管理室、项目现场三级服务质量管理责任层，以服务质量为企业工作中心，配套客户服务制、服务质量监督制、服务过程管理制、标准化作业制等，实现服务质量保障。
    在职业健康安全方面，公司从加强教育培训、提高意识，加大投入、系统培训化学药剂、机械设备使用方法、改善工作条件和建立应急预案、杜绝危害等方面着手，加强管理，形成了一套完整的管理体系。
    在能源方面，响应国家节能降耗号召，公司制定节约用能管理规定，对公司员工在公司和公司服务单位的用能行为习惯进行规范。
    在环保方面，为了实现环境管理体系的目标和指标，公司根据总体规划要求和不同的服务对象，制定环保管理方案。
    我公司目前主要为以下项目提供物业保洁服务：南京江南大厦、南京江南公交总公司、南京扬子公交、南京雨花台烈士陵园、南京市浦口区响堂·桃源谷、南京雄狮电子商城、南京新城有轨电车、南京市河西区公共自行车、南京市浦口区绿航公共自行车、南京e购街区楼宇、南京燕子矶中学、南京烷基苯中学、南京公交技工学校、中船重工第七二四研究所、南京秦淮区人民政府红花办事处、南京秦淮区红花街道红花村村民委员会、鼓楼邮政大厦、南京江宁公共自行车整体管理营运、南京邮政储蓄银行等常保业务单位的物业保洁及物业管理工作，以上物业工作均得到了客户的认可和一致好评。


三 、管理架构
    公司总部对各物业服务点的控制力源于层层交替的监督和约束机制。总经理一方面直接听取项目经理的汇报，另一方面接收“四室”从质量、安全、文明、财务状况四方面的第三方报告，加上总部管理人员定期对服务点的实地考察，以此来做出物业项目组服务质量和战略的判断，约束和管理各项目组工作人员，为项目组的一线管理主任制定服务方略或加以考核整改。
 
物业服务项目部组织架构
   
 

各部门职责
 
企业自我约束机制
我公司在多年的物业项目实践和探索中，不断完善，设立了一套集决策、执行、监管、后勤和应急为一体的多元矩阵化企业架构。
总经理办公室负责对外沟通，对内协调，并下设综合办公室辅助总经理工作及采纳各室管理意见和建议，拒绝“一言堂”企业形成。
客户服务室、质量管理室、安全管理室和人事财务室的组建，将公司日常事务划分为四大类，各自独立运作，监管各项目运营情况，直接向总经理负责并汇报工作。
各项目经理分别制作台账向上级“四室”总结汇报各项目点各方面情况，使公司管理层能够及时获得一线项目信息和各客户诉求。
除各项目常保员工外，各项目经理亦可向公司上报并要求机械化服务班组和应急机动班组对客户需要的精细化或应急活动进行临时调配，最大程度的满足客户不同需求。
 

综合管理室管理岗位说明

岗位名称	综合 管理室主任	执行人姓名	俞跃娟
报告上级	总经理	岗位职责分解图示
督导下级	项目经理、四室
岗 位 职 责	1.负责处理公司行政日常事务，协调各部门间的工作； 2.负责公司会务管理，对会议决定事项的执行和落实情况进行督查； 3.负责公司各类规章制度的综合管理，组织好管理文件的制（修）订、审批、发4.布以及实施过程的检查和落实工作； 5.负责组织制定公司年度绩效评价办法，做好月度绩效评价、汇总和考评会的组织工作； 6.负责组织公司各项管理评审； 7.负责有关信息的收集、整理、采编，并做好各类调研工作，为公司决策提供资料和依据； 8.负责公司后勤（包括涉及员工工作期间休息和生活需求的浴室、休息室、操作室和食堂以及通讯、公务用车、办公用品等）管理； 9.负责制订公司所有员工的绩效考核方案并组织实施； 10.负责做好公司全体员工档案材料的收集整理、定期归档和查阅工作; 11.对于公司所有项目经理进行统筹管理，负责所有项目经理的绩效管理工作； 12.对公司在线项目的项目经理工作进行监督评定； 13.对公司拟投入项目，依据项目客户需求和个人实际经验能力，预先选拔出2-3名合适的项目经理人选，提交总经理选定； 14.完成总经理布置的其他工作。
任 职 资 格	工作经历	三年以上甲级写字楼或综合物业项目管理经验	基本素质	熟悉治安消防流程和管理，能应对各类突发事件和应急处理。
	特殊要求	有五年以上的物业管理或同级职位工作经验	专业背景	不限
	体貌条件	相貌端正，身体健康	学历要求	大专以上
应接受技能 知识培训	1、相应专业培训 2、物业管理职业经理人的岗位培训
应持的证书	1、学历证书 2、物业管理上岗证

 
 


客户服务室管理岗位说明
    

岗位名称	客户服务室 主任	执行人姓名	梁桂芳
报告上级	总经理	岗位职责分解图示
督导下级	项目经理、 各部门职工
岗 位 职 责	1.负责公司来宾的参观、访问、业务交流活动的接待，并负责职工来信来访的接待、处理； 2.负责与公司所辖项目方建立24小时联络机制，保障信息沟通的畅通； 3.负责客户问询、投诉、建议的接待、收集、调查、反馈工作； 4.负责制定各项目客户走访计划，并按照计划进行客户走访； 5.对客户走访信息进行整理并对发现的问题形成报告，协同相关部门提出解决方法，并监督整改落实； 6.负责公司宣传、企业文化建设和项目现场可视化管理工作； 7.负责对员工进行公司文化的灌输，公司形势宣传和精神文明教育工作； 8.当客户发生临时性或突发性增援需求时，安排机械化服务班组和应急机动班组进行客户服务； 9.完成总经理布置的其他工作。
任 职 资 格	工作经历	三年以上甲级写字楼管理经验	基本素质	五年以上项目部客服及沟通工作管理经验。
	特殊要求	有两年以上的物业管理或同级职位工作经验	专业背景	不限
	体貌条件	相貌端正，身体健康	学历要求	大专以上
应接受技能 知识培训	1、相应专业培训 2、物业管理职业经理人的岗位培训
应持的证书	1、学历证书 2、物业管理上岗证

 
 
 
人事财务室管理岗位说明

岗位名称	人事财务室 主任	执行人姓名	罗慧
报告上级	总经理	岗位职责分解图示
督导下级	项目经理、各部门职工
岗 位 职 责	1.负责贯彻执行国家劳动人事、企业用工的方针、政策、法律法规，规范公司的劳动用工行为； 2.负责制订公司人力资源发展规划，做好岗位定员和人力资源的合理配置； 3.负责公司员工的技能等级考核、鉴定、晋级和职称申报的管理工作； 4.负责组织公司员工的入职入场各类培训，并记录在案； 5.负责公司员工薪金的核算和发放； 6.负责公司职工福利的核算和发放； 7.审核公司各项财务收支、货币资金结算事项日常核算、稽核； 8.负责组织公司月度、年度资金收支、利润预算分析报告； 9.组织公司固定资产、库存原材料、库存现金等的盘点工作； 10.制定年度/月度成本预算，并对超支项进行分析报告； 11.负责企业各项税费及其他管理费用的核算申报； 12.完成总经理布置的其他工作。
任 职 资 格	工作经历	五年以上行政工作经验	基本素质	熟练使用公司财务及税务系统
	特殊要求	有参与劳动密集型公司工资管理和人事调动经验	专业背景	不限
	体貌条件	相貌端正，身体健康	学历要求	大专以上
应接受技能 知识培训	1、相应专业培训 2、物业管理职业经理人的岗位培训
应持的证书	1、学历证书 2、物业管理上岗证

 
 
 

质量管理室管理岗位说明

岗位名称	质量管理室 管理	执行人姓名	朱宇
报告上级	总经理	岗位职责分解图示
督导下级	项目经理、各部门职工
岗 位 职 责	1.负责制定公司的各类质量管理制度，规范各层级各部门各项目组的岗位职责，并监督贯彻落实； 2.负责制定公司的质量考核机制，出台质量考核标准，并监督贯彻落实； 3.负责对公司投入项目进行预先服务质量调研，并出具调研报告，提交总经理审阅； 4.负责对公司投入项目进行预先工作范围确认、工作标准制定和工作量核算，并依此提出各投入项目项目部组建建议； 5.负责根据投入项目客户需求和现场实际情况，制定针对该项目的具体质量标准和质量考核制度； 6.负责制定公司各投入项目的质量监控计划，安排人员定期/不定期的进行服务质量检查； 7.服务过程中自查发现的发现质量问题，监督项目组进行整改、分析、反思，并在整改完成后随查整改情况和预防措施是否到位； 8.接收客户服务室的客户走访与反馈中服务质量信息，并按照自查发现流程进行监督整改改良； 9.负责对项目投入人员进行质量教育，并制定培训计划，不断提升服务质量； 10.负责监督各项目投入班组的自主管理建设情况，对不能落实项目要求自我完成的情况进行考核； 11.完成总经理布置的其他工作。
任 职 资 格	工作经历	三年以上甲级写字楼或综合物业项目管理经验	基本素质	参与公司ISO9001质量管理体系编制过程，熟悉质量管理规范体系。
	特殊要求	有两年以上的物业管理或同级职位工作经验	专业背景	不限
	体貌条件	相貌端正，身体健康	学历要求	大专以上
应接受技能 知识培训	1、相应专业培训 2、物业管理职业经理人的岗位培训
应持的证书	1、学历证书 2、物业管理上岗证

 
 

安全管理室管理岗位说明

岗位名称	安全管理室 管理	执行人姓名	陈长英
报告上级	总经理	岗位职责分解图示
督导下级	各部门职工
岗 位 职 责	1.负责贯彻执行国家有关安全作业的方针、政策、法令法规、规程、标准和规章制度； 2.负责组织制定、修订公司安全生产管理制度和规定，积极推广和应用现代安全管理方法和先进的职业安全卫生经验； 3.负责制定公司安全工作年度计划，并推进、跟踪计划执行； 4.负责对公司投入项目进行预先现场安全调研，并出具调研报告，提交总经理审阅； 5.负责根据投入项目客户需求和现场实际情况，制定针对该项目的具体安全标准和安全考核制度； 6.负责制定公司各投入项目的安全监控计划，安排人员定期/不定期的进行安全检查； 7.服务过程中自查发现的发现安全问题，监督项目组进行整改、分析、反思，并在整改完成后随查整改情况和预防措施是否到位； 8.接收客户服务室的客户走访与反馈中服务安全信息，并按照自查发现流程进行监督整改改良； 9.负责对项目投入人员进行安全教育，并制定培训计划，不断提升员工安全意识和技能； 10.负责组织召开公司安全会，提出安全管理、职业卫生等方面的建议和要求； 11.负责协调有关部门组织的对粉尘、高温、噪声及其他物理性危害服务岗位的检测，做好高温、粉尘等岗位的体检和防止职业病工作； 12.协同相关部门对人身伤害事故的现场勘察、调查、分析与处理，参加其他事故的调查、分析、处理； 13.负责制订个人劳动防护用品发放标准，并监督使用情况； 14.负责督促各项目部门做好防暑降温、防寒保暖等季节性安全措施落实工作； 15.负责贯彻国家有关安全防火的方针、政策、规定。组织公司及公司运作项目防火工作的宣传教育和检查工作，落实好防火防爆措施； 16.负责健全防火工作网络，为各部门及运作项目配置相应的消防器材，并经常检查其完好情况； 17.组织义务消防员的训练，对员工进行防火、防爆、消防知识的培训； 18.负责组织落实交通安全管理工作； 19.负责做好公司车辆的安全管理工作； 20.负责公司及公司运作项目的环保管理工作；                                       21.完成总经理交办的其他工作。
任 职 资 格	工作经历	三年以上甲级写字楼管理经验	基本素质	参与编制公司OHSAS18001职业健康安全体系认证编制，熟悉安全操作流程
	特殊要求	持有关部门发放的安全员证书	专业背景	不限
	体貌条件	相貌端正，身体健康	学历要求	大专以上
应接受技能 知识培训	1、相应专业培训 2、物业管理职业经理人的岗位培训
应持的证书	1、学历证书 2、物业管理上岗证

 
 

各项目经理室管理岗位说明

岗位名称	项目经理室 管理	执行人姓名	/
报告上级	总经理	岗位职责分解图示
督导下级	各部门职工
岗 位 职 责	1.接收综合管理室、客户服务室、质量管理室、人事财务室、安全管理室的各项任务指令； 2.根据客服室、质量管理室、安全管理室对于拟投入项目的调研分析，由拟定的项目经理进行项目实施方案及其他方案编写，并提交总经理审核； 3.负责对公司在线/预投入班组，机械化服务班组，应急机动班组的组建和日常管理； 4.负责各班组人员的安全、服务、士气、能源、环保、精神文明等各项建设任务； 当客户临时需求，以现有派驻班组能力不能满足时，应立即报给客户服务室组织临时人员安排； 5.负责项目服务质量、人员安全、人员文明环保等日常工作的管理考核； 6.对于班组员工出现的违章违纪及其他不文明行为，组织进行违章违纪分析会，落实违章违纪人员个人教育； 7.根据客户需求和现场实际，及时修订项目实施方案和其他预案； 8.完成总经理交办的其他工作。
任 职 资 格	工作经历	三年以上甲级写字楼管理经验	基本素质	熟悉治安消防流程和管理，能应对各类突发事件和应急处理。
	特殊要求	有两年以上的物业管理或同级职位工作经验	专业背景	不限
	体貌条件	相貌端正，身体健康	学历要求	大专以上
应接受技能 知识培训	1、相应专业培训 2、物业管理职业经理人的岗位培训
应持的证书	1、学历证书 2、物业管理上岗证

 
 

各项目派驻组岗位说明

岗位名称	各项目派驻组	执行人姓名	/
报告上级	各项目经理	岗位职责分解图示
督导下级	各部门职工
岗 位 职 责	1.公司接受客户项目后，应及时根据需要组建该项目的派驻班组，该项目的项目经理为项目派驻班组的第一负责人； 2.项目派驻班组组建成立后，根据实际人员构成选拔一名班长及若干名副班长； 3.由项目派驻班组班长负责组织组员进行客户服务内容的日常实施； 4.由项目派驻班组班长负责组织项目派遣班组的自主管理，自我完成项目协议所规定服务项目范围； 5.由项目派驻班组班长负责接受客户方的日常临时指派，对于超出能力范围外的内容立即报告项目经理； 6.由项目派驻班组班长对班组组员进行违章违纪记录，并汇报给项目经理； 7.派驻项目员工除了完成项目范围内的任务之外，负有安全、服务技能、环保意识、能源意识、文明意识等各方面提升个人职业素养的学习培训的权利和义务；
任 职 资 格	工作经历	二年以上甲级写字楼管理经验	基本素质	熟悉治安消防流程和管理，能应对各类突发事件和应急处理。
	特殊要求	有一年以上的物业管理或同级职位工作经验	专业背景	不限
	体貌条件	相貌端正，身体健康	学历要求	大专以上
应接受技能 知识培训	1、相应专业培训 2、物业管理职业经理人的岗位培训
应持的证书	1、学历证书 2、物业管理上岗证

 
 

机械化服务班组职责
机械化服务班组为使用特殊车辆、工具、设备，已达到服务满足客户项目深度保洁需求及其他临时/应急需求的人员组成；配备各种大型保洁和辅助设备，如大功率洗地机，工业用超高压柴油水枪，10米高空伸缩臂，打蜡抛光机，冲洗车，环卫保洁车等适用于开荒、高空作业和特殊保洁项目的大型设备。

岗位名称	各项目机械化 服务班组	执行人姓名	于猛
报告上级	各项目经理	岗位职责分解图示
督导下级	各部门职工
岗 位 职 责	1.出于投入项目需要，机械化服务班组成员可调入项目派驻班组常驻，并接受该项目派驻班组管理； 2.对于特种车辆，机械化服务班组成员需取得国家规定的相关资质后方可上岗； 3.机械化服务班组设立班组长一名，副班长两名（原则上要求非项目派驻组成员），统筹对公司所辖特殊车辆、工具、设备进行管理维护； 4.机械化服务班组负责公司所有在线项目设备设施的定期点检、维护、修理。 5.当客户需要时，机械化服务班组应及时派遣人员设备以满足客户； 6.当完成现场服务项目时，机械化服务班组应做到工完料净场地清； 7.机械化服务班组组员的作业服务行为收到项目派驻班组班长的管理约束，对违章违纪行为，由项目派驻班组班长进行记录汇报； 8.机械化服务班组员工除了完成各项任务之外，负有安全、服务技能、环保意识、能源意识、文明意识等各方面提升个人职业素养的学习培训的权利和义务；
任 职 资 格	工作经历	/	基本素质	/
	特殊要求	熟练掌握机械设备操作方法和使用流程	专业背景	安全员证 高空作业证
	体貌条件	相貌端正，身体健康	学历要求	/
应接受技能 知识培训	1、相应专业培训 2、物业管理职业经理人的岗位培训
应持的证书	1、学历证书 2、物业管理上岗证

 
 

应急机动班组岗位说明

岗位名称	应急机动班组	执行人姓名	耿玉芳
报告上级	各项目经理	岗位职责分解图示
督导下级	各部门职工
岗 位 职 责	1.出于本行业实际需要，公司组建应急机动班组，常年维持一支20人的应急机动团队，以处理客户临时/突发情况； 2.应急机动班组员工在临时投入客户服务需求前，应经过职业技能、安全技能、服务意识、文明意识等个人职业素养的学习培训； 3.应急机动班组设立班组长一名，副班长两名（要求非项目派驻组成员），统筹对公司常用工器具、抹布、清洁液、化雪盐等常规用品、易耗品的储藏保管； 4.当客户需要时，应急机动班组因立即组织员工投入用户服务项目现场； 5.当完成客户需要时，应急机动班组班组应做到工完料净场地清； 6.应急机动班组组员的作业服务行为收到项目派驻班组班长的管理约束，对违章违纪行为，由项目派驻班组班长进行记录汇报；
任 职 资 格	工作经历	/	基本素质	/
	特殊要求	有两年以上的物业外派项目工作经验	专业背景	不限
	体貌条件	相貌端正，身体健康	学历要求	大专以上
应接受技能 知识培训	1、相应专业培训 2、物业管理职业经理人的岗位培训
应持的证书	1、学历证书 2、物业管理上岗证

四 、软件支持
    物业公司最大特点就是业态多、管理中心分散、管理强度需求大。为此我公司在“打更系统”的基础上，优化升级，专门定制了一套专业智能一体化移动办公平台--“奇鱼微办公”，以此支持总经办和各职能管理室对一线项目及操作人员的实时把控和管理指令的及时传达。

系统	模块	页面功能	简要说明
巡航管家管理系统	物业现场管理系统	巡航记录管理	根据使用者权限层级进行显示权限内的记录内容
		巡航记录分类	按初始设定对记录进行分类显示
		数据导入	对客户资料信息进行初始化数据录入
		工作流管理	提供工作跟进及记录功能，协调工作自动化处理
		编码管理	制定工作使用的标准编码管理
		工作频次分类	制定相关工作标准使用的频次
		周期任务提醒	接受数据中心定义的周期人物，按时按量完成定期重复的工作
		工作内容提醒	根据客户初始录入的工作标准，对使用者进行工作内容提醒
		工作标准导入	提供客户工作标准信息录入
		密码修改	使用者自行修改密码
	物业系统报表及员工考核	巡航记录导出	提供后台巡航记录自定义筛选导出
		定期任务下发	自定义员工工作任务，按年季月日、按任务属性定期下发
		生成分析报表	按职能、事项、项目生成客户公司系统使用情况报表
		分级审核	按不同管理层级、生成各自工作审核记录
		专项核查功能	随机抽取指定事物的专门核查工具
		工作数量明细	统计现场管理系统使用工作数量明细
		工作事项分析	由现场管理系统使用记录生成各项工作完成情况分析
		个人与职能分析	生成所有使用者使用系统工作的汇总分析报表
		员工考核报表	根据使用情况提供员工工作量化报表，生成考核依据
人力资源管理系统	物业综合管理系统	机构管理	管理公司及其下属各项目基础架构信息
		物业信息	公司管理的所有项目的楼栋信息
		用户权限管理	员工在离职，系统开通情况，员工所属项目等信息及权限管理
		菜单功能设置	管理巡航管家后台页面权限
		用户登陆监控	记录使用者使用系统的日志
		密码修改	后台密码重置功能
		员工考核报表	自动生成员工工作工时，分析工作量情况
	系统设置	人员定义	保洁人员专业属性填写设置
		项目情况	项目，片区划分，维修人员归属设置
		角色分配	设置人员权限范围，制定人员工作模式
问卷通调查系统	客户系统	满意度问卷	客户满意度调查问卷填写
		认知度问卷	客户对员工的认识率及评价问卷
	后台管理	内容管理	添加修订相关调查资料信息
		机构管理	设置机构项目相关资料信息
		个性分析报表	分析反馈回来的信息，自动生成各类对比图形报表
		登录监控	根据反馈的信息对使用系统的人员进行登陆汇总
		认知度报告	生成客户对员工的认识率及评价汇总
驾驶舱管理系统	驾驶舱管理	工程类	水电能耗汇总显示功能
		信息类	项目基本信息，概况显示
		核算类	收入日表，季度表汇总显示
			季度申请购物流程表
		安全类	摄像头完好率、消防设备故障显示处理
		人事类	员工奖罚明细及汇总显示